作為城市發展、城鎮過程中的新角色，特色小鎮在各地經濟發展中的作用愈發被強化，然而，在這一過程中，這類項目也不時被曝出存在過度地產化等新問題。對此，12月5日，國家發改委、國土部等四部委聯合發布《關于規范推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》（以下簡稱《意見》）提出，特色小鎮建設要量力而行、控制數量、提高質量，防止盲目發展、一哄而上。而且，《意見》明確表示，特色小鎮從嚴控制房地產開發，但也同時提出，項目在合理確定住宅用地比例基礎上，結合所在市縣商品住房庫存消化周期確定供應時序。
《意見》將特色小鎮定義為，在幾平方公里土地上集聚特色產業、生產生活生態空間相融合、不同于行政建制鎮和產業園區的創新創業平臺，而且，特色小城鎮是擁有幾十平方公里以上土地和一定人口經濟規模、特色產業鮮明的行政建制鎮。“近年來，在推進特色小鎮的過程中，出現了概念不清、定位不準、急于求成、盲目發展以及市場化不足等問題，有些地區甚至存在政府債務風險加劇和房地產化的苗頭。”業內人士表示。
因此，《意見》在部署特色小鎮建設的重點任務中明確提出：“不能把特色小鎮當成筐，什么都往里裝，不能盲目把產業園區、旅游景區、體育基地、美麗鄉村、田園綜合體以及行政建制鎮戴上特色小鎮‘帽子’。”而且，《意見》明確指出，各地區要綜合考慮特色小鎮和小城鎮吸納就業和常住人口規模，從嚴控制房地產開發，適度提高產業及商業用地比例，鼓勵優先發展產業，防范“假小鎮真地產”項目。
有分析指出，特色小鎮的發展一旦盲目引入房地產模式，勢必拉高土地成本，特色產業則難以實現發展，最后會演變為地產一業獨大的局面，并為當地帶來大量的小鎮庫存。實際上，今年5月，北京就曾出臺《關于進一步促進和規范功能性特色小城鎮發展有關問題的通知》，嚴禁房企借特色小鎮名義開發大規模商品住宅。
在全國房地產經理人聯合會執行主席楊樂渝看來，要建設、發展好特色小鎮，必須與產業運營商聯運，“產業是特色小鎮的魂，小鎮發展的核心不在于開發，而在于產業運營，很多開發商缺乏相關能力和經驗，如果不轉變制造業的開發模式，只能把小鎮變成新一輪的房地產開發”。
不過，也有專家分析稱，本次出臺的《意見》并非完全禁止特色小鎮項目供應住宅產品，而是為這種性質的開發限定了“結合所在市縣商品住房庫存消化周期”等條件，將強化地方規劃建設特色小鎮時注重充分與當地去庫存進展相結合，也能讓地方更有針對性地控制特色小鎮項目中的住宅比例。
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